A usucapião é uma das formas mais tradicionais e eficazes de regularizar juridicamente a posse de um imóvel. Muitas pessoas vivem em propriedades há anos sem escritura definitiva, sem saber que têm direito a solicitar o reconhecimento formal da propriedade por meio desse instrumento legal.
Contudo surge muita dúvida na hora de dar entrada nesse tipo de regularização.
Neste artigo, explicamos como dar entrada na usucapião, quais documentos são necessários e porque o acompanhamento jurídico especializado é fundamental para o sucesso do procedimento.
Entendendo a Usucapião
A usucapião é um meio de aquisição da propriedade pela posse prolongada, pacífica e ininterrupta, com a intenção de dono. Ou seja, quando alguém ocupa um imóvel, como se fosse seu legítimo proprietário, e preenche certos requisitos previstos na lei, pode obter o título de propriedade reconhecido judicial ou extrajudicialmente.
O fundamento jurídico da usucapião está no Código Civil (artigos 1.238 e seguintes) e, mais recentemente, também foi regulamentado para ser realizado diretamente em cartório, conforme o artigo 216-A da Lei de Registros Públicos.
O procedimento é especialmente importante para quem adquiriu imóveis através de contratos particulares, heranças informais ou simplesmente exerceu posse direta e contínua ao longo dos anos.
Tipos de Usucapião: Qual se aplica ao seu caso?
A modalidade correta de usucapião depende de uma análise cuidadosa da situação. Dentre as principais modalidades, podemos destacar:
A usucapião ordinária, aplicável a quem possui o imóvel há pelo menos 10 anos com justo título e boa-fé, podendo o prazo ser reduzido para 5 anos se comprovado investimento significativo ou residência habitual.
A usucapião extraordinária prescinde de título ou boa-fé, mas exige a posse ininterrupta por 15 anos, com a possibilidade de redução para 10 anos quando o imóvel é utilizado para moradia ou produção.
Já a usucapião especial urbana beneficia quem ocupa área de até 250 m² em zona urbana por pelo menos 5 anos, utilizando-a para sua moradia, desde que não possua outro imóvel.
Por fim, a usucapião especial rural destina-se a pequenos produtores que exerçam posse produtiva sobre área de até 50 hectares durante 5 anos, destinando o imóvel à sua moradia e sustento.
Cada uma dessas modalidades apresenta requisitos específicos e escolher a via adequada é essencial para o sucesso do pedido.
Modalidades de Procedimento – Judicial e Extrajudicial: qual dar entrada ?
Além da escolha da modalidade jurídica da usucapião, também é necessário definir se o procedimento ocorrerá pela via judicial ou extrajudicial.
A usucapião judicial é a mais tradicional e é necessária sempre que exista litígio, dúvida registral ou resistência de terceiros. Trata-se de um processo completo no Poder Judiciário, com produção de provas, citações e manifestação do Ministério Público.
Já a usucapião extrajudicial, introduzida para desburocratizar a regularização fundiária, pode ser realizada diretamente no cartório de registro de imóveis. Entretanto, para seguir essa via, é indispensável que toda a documentação esteja em ordem, que não haja litígios e que os confrontantes manifestem anuência expressa.
Embora a via extrajudicial seja mais célere e menos onerosa, ela depende de um rigor técnico elevado na preparação dos documentos e da inexistência de objeções.
A Importância da Documentação: O que é necessário reunir para dar entrada ?
Independentemente da modalidade de usucapião escolhida, a reunião de documentos comprobatórios da posse é etapa indispensável para embasar o pedido. Esses documentos serão responsáveis por demonstrar que a posse é mansa, pacífica, contínua e com ânimo de proprietário.
Abaixo, apresentamos os principais documentos e suas finalidades:
| Documento | Finalidade |
|---|---|
| Contrato de compra e venda ou recibos de pagamento | Comprovar a origem da posse e o exercício de direitos possessórios |
| Contas de consumo (água, luz, telefone, IPTU) | Demonstrar vínculo de moradia ou utilização do imóvel ao longo do tempo |
| Declarações de testemunhas | Atestar a posse contínua e sem oposição de terceiros |
| Certidão atualizada da matrícula do imóvel | Verificar registros anteriores, ônus ou outros elementos impeditivos |
| Certidões negativas (cíveis, fiscais, federais e estaduais) | Garantir a inexistência de litígios ou pendências que possam afetar o domínio |
| Planta e memorial descritivo elaborados por profissional habilitado | Identificar tecnicamente o imóvel, suas dimensões e confrontações |
A análise criteriosa desses documentos é determinante para definir a viabilidade do pedido de usucapião e para antecipar eventuais exigências do Judiciário ou do cartório.
Principais Dificuldades e Como Superá-las para dar entrada em uma Usucapião
Ao longo do processo, alguns entraves podem surgir. Entre eles, destacam-se:
- A oposição de confrontantes, que impede o prosseguimento na via extrajudicial e obriga a migração para o processo judicial;
- Irregularidades na matrícula do imóvel, como sobreposição de áreas ou falta de desmembramento;
- Exigências técnicas de documentos, que, se não atendidas adequadamente, podem inviabilizar ou atrasar o procedimento.
Esses desafios, no entanto, podem ser antecipados e resolvidos quando o pedido é conduzido de forma estratégica por um advogado especializado.
A Atuação do Advogado: Segurança e Eficiência
A legislação brasileira exige expressamente a intervenção de advogado em pedidos de usucapião, sejam eles judiciais ou extrajudiciais. Mais do que um requisito formal, a atuação de um advogado experiente é a garantia de que o procedimento será elaborado com segurança jurídica, clareza técnica e máxima eficiência.
O profissional terá papel essencial na:
- Análise da documentação;
- Definição da modalidade de usucapião;
- Preparação do requerimento cartorário ou da petição inicial;
- Representação do cliente em todas as fases do processo ou do procedimento extrajudicial.
Ao optar pelo suporte de um advogado especializado, o possuidor minimiza riscos e maximiza suas chances de sucesso.
Conclusão: Regularize Seu Imóvel com Tranquilidade
Regularizar um imóvel por meio da usucapião é mais do que uma formalidade: é garantir a plena segurança jurídica sobre o seu patrimônio.
Se você exerce posse sobre um imóvel há anos, sem oposição, e quer obter a propriedade definitiva, entre em contato com nosso escritório.
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Sobre o Autor do Artigo
ALAN REIS. Advogado inscrito na OAB/SP nº 347.794, especialista em Direito Imobiliário, com mais de 15 anos de experiência. Pós-graduando em DIREITO E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS pela Fundação Escola Superior do Ministério Público – FMP. Pós Graduado em DIREITO IMOBILIÁRIO pela Escola Paulista de Direito – EPD. Pós Graduando em DIREITO CIVIL pela Escola Paulista de Direito – EPD. Ex-Membro da Comissão Estadual de Direito Notarial e Registral da OAB/SP (2019/2021). Ex-Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SP Subsecção de Hortolândia (2019/2021)
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